La Cámara de Diputados aprobó este miércoles el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que introduce cambios en los procedimientos de desalojo, limita las condiciones en las que el Estado puede expropiar bienes y restablece las restricciones a la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros, en una concesión del oficialismo a sus aliados para destrabar el tratamiento de la reforma.
El proyecto obtuvo 124 votos a favor, 119 en contra y seis abstenciones. Como la Cámara baja incorporó modificaciones al texto que había aprobado el Senado el 6 de agosto, la iniciativa deberá regresar a la Cámara alta para su revisión.
Entre sus puntos principales, la iniciativa apunta a acelerar los procedimientos judiciales para recuperar inmuebles urbanos y rurales. Para ello, establece que las acciones de desalojo tramiten mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento más abreviado que el proceso ordinario.
En los casos de falta de pago de alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino para que regularice la deuda y otorgarle un plazo no inferior a 10 días corridos desde la recepción de la notificación. La intimación deberá especificar el lugar de pago.
Si el incumplimiento persiste, el locador podrá iniciar la acción de desalojo. El proyecto contempla un procedimiento de restitución del inmueble en un plazo de 10 días hábiles y habilita a solicitar la desocupación inmediata en los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, bajo caución juratoria.
Esta última figura permite al solicitante asumir formalmente la responsabilidad por los daños que pudiera ocasionar una medida indebida, sin que deba constituir necesariamente una garantía patrimonial.
La iniciativa también establece controles judiciales para determinados desalojos. Cuando se invoquen causas como el cambio de destino, el deterioro del inmueble, la realización de obras nocivas o el uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, con asistencia del defensor oficial, para identificar a los ocupantes.
En caso de que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá dar intervención a los organismos competentes para procurar una alternativa habitacional, sin que eso implique suspender el proceso judicial.
Además, el proyecto prevé una multa de hasta diez veces el monto mensual del alquiler si se demuestra que el propietario obtuvo la desocupación inmediata mediante el ocultamiento de hechos o documentos.
Expropiaciones: nuevas condiciones para el Estado
La reforma modifica la Ley de Expropiaciones y establece condiciones más estrictas para que el Estado pueda disponer de bienes privados por razones de utilidad pública.
En ese contexto, la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva, identificar de forma específica y concreta el objetivo perseguido y superar criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. El propósito es limitar las decisiones que puedan afectar el derecho de propiedad sin una justificación suficiente.
En materia de indemnizaciones, el proyecto incorpora el lucro cesante entre los conceptos que pueden ser compensados. El texto contempla, en términos generales, un límite del 30% del valor del daño emergente, con la posibilidad de superar ese porcentaje si el expropiado acredita fehacientemente una afectación mayor.
El valor del bien deberá determinarse tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. La indemnización se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), más una tasa de interés nominal activa del Banco Nación desde la mora hasta el pago efectivo.
Otro de los puntos centrales es que el Estado no podrá transferir el dominio del bien sin haber abonado previamente la totalidad de la indemnización correspondiente.
La iniciativa también amplía los supuestos en los que puede promoverse una acción de expropiación irregular. Esto incluye situaciones en las que el Estado toma un bien sin pagar la indemnización o impone restricciones que afectan de manera sustancial y no transitoria el uso, el goce o la disposición de una propiedad, hasta producir efectos equivalentes a una expropiación.
Por último, establece nuevas condiciones para la ocupación temporánea anormal de bienes privados. La medida deberá ser dispuesta por el Poder Ejecutivo Nacional y tendrá un plazo máximo de 90 días, prorrogable una sola vez ante circunstancias graves y de necesidad pública, siempre que no existan alternativas menos lesivas. También prohíbe reiterarla por la misma causa.
Ley de Tierras: vuelve el límite a la propiedad extranjera
La restitución de la Ley de Tierras Rurales fue uno de los puntos centrales de la negociación política que permitió avanzar con el proyecto en Diputados. Así, el texto aprobado dejó sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, mediante el cual el presidente Javier Milei había derogado esa legislación, y restablece la vigencia de la Ley 26.737, sancionada en 2011.
La norma fija un límite del 15% para la titularidad extranjera de tierras rurales en el territorio nacional, las provincias y los municipios. Su restitución revierte el cambio dispuesto por el Gobierno al comienzo de su gestión que había sido congelado por la Justicia y recupera las restricciones a la adquisición de campos por parte de personas y empresas extranjeras.
La incorporación de este capítulo fue impulsada durante el tratamiento en comisión por sectores aliados del oficialismo. La decisión representó una modificación respecto de la orientación original del Gobierno, que había promovido la eliminación de las restricciones a la compra de tierras rurales por extranjeros.
Modernización del Registro de la Propiedad Inmueble
La iniciativa también modifica la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, con el objetivo de adaptar el sistema registral a las herramientas tecnológicas actuales.
Entre los cambios previstos se encuentran la digitalización de los procedimientos, la posibilidad de presentar documentos en soporte electrónico y el uso de firma digital de acuerdo con la normativa vigente.
El proyecto también apunta a incorporar sistemas que garanticen la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral, con el objetivo de mejorar la seguridad jurídica y la eficiencia administrativa.
Tras los cambios introducidos en Diputados, será el Senado el que deberá decidir si acepta la nueva redacción o insiste con el texto que había aprobado en agosto. (T/N)